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흔들리는 ‘주거 사다리’
“전세가 사라진 자리를 고액 월세가 채웠다. 세입자에겐 사실상 ‘주거 지옥문’이 열린 셈이다.” (송파구 K공인 대표)

서울 임대차 시장이 얼어붙었다. 지난해 시행된 강도 높은 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 이후 ‘전세 증발’을 불렀기 때문이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 1년 만에 26.6% 급감하며 2만1807건으로 쪼그라들었다. 성북구는 1년 새 전세 물건이 87% 이상 급감했고, 관악·강동·동대문·은 한국릴게임 평구 역시 씨가 말랐다.



그래픽=남미가 기자


서민 동네 더 타격, 성북구 전세 87% 급감 빈자리는 사상 최고치를 경신한 월세가 메우고 있다. 지난달 서울 아파트 월세지수는 103.45로, 통계 작성 이래 가장 릴게임방법 높은 수준을 기록했다. 전세 물건이 자취를 감추자 세입자들은 울며 겨자 먹기로 월세로 밀려나고, 늘어난 월세 수요는 다시 가격을 끌어올리는 악순환을 만들고 있다. 이 불안은 임대차 시장에 그치지 않고 매매 시장을 자극하는 뇌관으로 번질 가능성도 커지고 있다.
중앙SUNDAY가 학계·연구기관 등 부동산 전문가 31명을 대상으로 지난 19 바다이야기예시야마토게임 ~25일 긴급 설문조사를 실시한 결과, 전세난이 심화될 경우 무주택자의 이동 경로를 묻는 질문에 응답자의 55%가 ‘매매시장으로 이동’할 것으로 내다봤다. ‘월세로 이동’은 39%, ‘지역 이동’은 6%에 그쳤다.
전문가는 이 흐름이 2026년 서울 부동산 시장을 전세·월세·매매가 모두 동반 상승하는 이른바 ‘트리플 상승’ 국면으로 이끌 바다신게임 것이라고 본다. ‘전세 품귀 → 월세 급등 → 주거비 부담 확대 → 매매 수요 유입’이 연쇄 불안이 시작됐다는 분석이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “서울뿐 아니라 경기·인천 역시 입주 물량이 빠르게 줄고 있다”며 “매매 수요는 정책으로 지연시킬 수 있지만 전·월세 수요는 막기 어렵다. 주거비 부담에 내몰린 서민들이 서울 중저가 지역이나 수도권 매매 바다이야기부활 로 이동할 가능성이 크다”고 말했다.
공급 위축이 전세 시장을 짓누르고 있다는 인식은 전문가 설문에서도 확인된다.



그래픽=남미가 기자





그래픽=남미가 기자


본지가 전문가를 대상으로 전세난의 원인을 물은 결과, 응답자의 40%는 ‘신규 주택 공급 부족’을 가장 큰 원인으로 지목했다. 이어 ‘실거주 의무 등 규제 강화’(22%), ‘전세의 월세 전환 가속화’(15%) 순이었다. 공급 축소라는 구조적 문제 위에 제도적 제약과 임대 구조 변화가 겹치며 전세 시장의 숨통을 동시에 조이고 있다는 진단이다. 이 같은 인식은 암울한 가격 전망으로 직결됐다. 전문가 응답자의 35%는 ‘5~10% 상승’을 예상했고, ‘10% 이상 상승’을 점친 응답도 10%에 달했다. 월세 상승 전망은 전셋값보다 더 가파르다. 월세 가격이 ‘3~5% 상승’할 것이라는 응답이 45%로 가장 많았지만, ‘5~10% 상승’이 35%, ‘10% 이상 상승’이 16%에 이르렀다. 세입자가 체감하는 고통은 훨씬 크다. 서울 아파트 평균 월세는 약 147만원까지 치솟아, 4인 가구 중위소득의 25%에 육박한다. 한 달 치열하게 일해 번 돈의 4분의 1이 허공으로 사라지는 구조다. 여기에 보증금 1억원을 넘게 내고도 월세를 따로 내는 ‘준월세’ 비중이 55%를 넘겼다. 전세와 월세의 경계가 무너지면서 세입자는 보증금과 월세를 동시에 감당해야 하는 처지에 놓였다. 시장이 짓눌리자 기형적인 풍경도 등장했다. 최근 강남권 단지에서는 방 한 칸을 떼어 보증금 3000만원, 월세 140만원에 세 놓는 이른바 ‘방 쪼개기 동거형 임대’까지 나타났다. 수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 다양한 월세 계약이 빠르게 변주되고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “수도권에 국한됐던 전셋값 상승은 올해 일부 지방으로도 확대될 전망”이라고 내다봤다. 문제는 이런 현상이 단기간에 끝나지 않을 것이란 점이다. 전문가의 전망은 ‘전세난의 장기화’에 쏠려 있다. 본지 설문에서 전문가 65%는 전세난 해소 시점에 대해 “알 수 없다(장기화)”고 답했다. ‘3년 이내’라고 답한 이는 19%에 불과했다. 권대중 한성대 교수는 “공급은 없는데 규제만 남은 시장이 정상화되지 않는다면, 이 고통은 상당 기간 이어질 수밖에 없다”고 잘라 말했다. 주목할 점은 현재의 전세난이 앞으로 부동산 시장의 방향을 어떻게 바꿀 것이냐다. 시장의 자금은 이미 발 빠르게 움직이고 있다. 전세난이 한계치에 다다르면 정부 정책은 결국 ‘규제 완화’를 통한 ‘매매 활성화’로 선회할 수밖에 없다는 강력한 학습효과가 작동하기 때문이다. 실제로 과거 전세난이 심화했던 시기에도 임대주택 공급 확대와 전세대출 지원이 병행됐지만 시장 불안을 근본적으로 잠재우는 데는 역부족이었고, 결국 정책의 무게 중심은 담보대출비율(LTV) 완화 등 매매 시장 부양으로 옮겨갔다. 다주택자 눌러 집값 잡으려다 ‘교각살우’ 신현강 부와지식의배움터 대표는 “전세난은 이미 진행형”이라며 “밀려난 서민 수요가 향할 중저가 아파트나 비아파트를 선점하려는 투자자들의 움직임이 포착된다”고 전했다. 실제 최근 오피스텔에 이어 빌라를 중심으로 선매입·단타 거래가 늘고 있다. 전세난이 의도치 않게 매매 시장을 자극하는 불쏘시개가 될 수 있는 셈이다. 그렇다면 해법은 없을까. 전문가는 ‘민간 임대(다주택자)의 부활’이 핵심이라고 입을 모은다. 전·월세 물량의 상당 부분을 다주택자가 담당하고 있는 구조에서, 규제로 거래를 눌러 주택 가격만 잡으려는 접근은 한계가 분명하다는 것이다. 설문조사에서도 가장 시급한 대책으로 ‘등록 민간임대 활성화(33%)’가 1위를 차지했다. 이어 ‘기금 지원을 통한 민간임대주택 확대(19%)’, ‘비(比)아파트 활성화(17%)’ 순으로 나타났다. 윤형석 광운대 건설법무대학원 교수는 “서민 주거비 부담을 낮추려면 민간 임대사업자에 대한 규제를 합리화하고, 장기 전세 물량을 공급할 수 있도록 유인책을 마련해야 한다”고 조언했다. 그는 이어 “2026년 전세난은 과거 정책적 판단의 결과로 예견된 측면이 있는 만큼, 공급 시차를 고려한 장기 로드맵과 민간 임대 공급 정상화를 통해 끊어진 주거 사다리를 복원해야 한다”고 강조했다. 하지만 정치권의 시그널은 불안하다. 최근 언급된 ‘양도세 중과 유예 종료’ 예고에 시장은 바짝 긴장하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “양도세 중과가 부활하면 매물이 잠기고, 그 피해는 고스란히 전세 물건 감소로 이어진다”며 “특정 지역 집값을 잡으려다 임대차 시장 전체를 태우는 교각살우(矯角殺牛)를 범해선 안 된다”고 경고했다. 김인만 부동산경제연구소 소장 역시 “당장 입주 물량을 늘릴 수 없다면, 실거주 의무나 토지거래허가제 같은 반(反)시장적 규제라도 풀어야 숨통이 트인다”고 말했다. ◆설문 응답해주신 분(가나다순)=고종완(한국자산관리연구원 원장) 고준석(연세대 상남경영원 교수) 권대중(한성대 일반대학원 석좌교수) 김기원(리치고 대표) 김은선(직방 빅데이터랩실 랩장) 김인만(김인만부동산경제연구소 소장) 김제경(투미부동산컨설팅 대표) 김종율(김종율아카데미 원장) 남혁우(우리은행 부동산연구원) 박민수(더스마트컴퍼니 대표) 박원갑(국민은행 부동산수석위원) 박지민(월용청약연구소 대표) 박합수(건국대 부동산대학원 겸임교수) 송승현(도시와경제 대표) 신현강(부와지식의배움터 대표) 양지영(신한프리미어 패스파인더 전문위원) 윤수민(NH농협은행 부동산수석전문위원) 윤지해(부동산R114 리서치랩장) 윤형석(광운대 건설법무대학원 교수) 이동현(하나은행 부동산수석전문위원) 이상규(경매락 대표) 이승철(유안타증권 수석부동산컨설턴트)이은형(대한건설정책연구원 연구위원) 이종현(한국부동산경영학회 부회장) 이주현(지지옥션 전문위원) 이필용(건영씨앤피 이사) 이한웅(미래에셋컨설팅 팀장) 정보현(NH투자증권 부동산 수석연구원) 조은상(리얼투데이 이사) 한승백(한국공인중개사협회 대의원) 함영진(우리은행 부동산리서치랩장) 배현정 기자