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서울 지하철 4호선 한성대입구역 3번 출구로 나와 삼선교로를 따라 조금 걸으니 작은 사거리가 나온다. 한성대입구역을 등지고 오른쪽 좁은 길(삼선교로10길)을 따라 계속 올라가니 멀리 흰색 펜스로 둘러친 공사 현장과 함께 조금씩 모습을 드러내는 건물이 눈에 띈다. 2027년 4월 입주를 앞둔 창경궁롯데캐슬시그니처 공사 현장이다. 서울 성북구 삼선동 일대 삼선5구역을 재개발한 단지다. 지하 4층~지상 18층, 총 1223가구 규모로 구성됐다. 12월 17일 전매제한 해제 시점에 맞춰 실수요자 관심이 높아지는 단지다.
창경궁롯데캐슬시그니처는 장단점이 10원야마토게임 확실하다. 창경궁과 직선거리로 약 1.5㎞ 떨어져 있긴 하지만, 단지 이름에서 알 수 있듯이 창경궁이랑 멀지 않은 도심 내 귀한 새 아파트다. 행정구역상 성북구이지만 생활권은 사실상 종로구에 가깝다. 단지에선 버스나 지하철을 타고 서울 주요 업무지구인 종로나 광화문으로 쉽게 이동 가능하다.
주변 환경도 좋다. 성북천을 비롯해 낙산공원과 한 야마토연타 양도성 등 녹지가 조성됐다. 서울대병원과 고려대 안암병원, 국립중앙의료원 등 병원이나 각종 상권이 잘 갖춰졌다. 단지 주위에는 한성여자중·고와 한성대, 삼선초, 경동고 등 학교가 많다. 서울 도심에 위치해 생활편의시설이 잘 갖춰진 점은 이 단지 최대 장점이다.
그에 못지않은 결정적 단점도 있다. 바로 지형이다. 한성대입구역에서 단지까지 도 모바일바다이야기 보로 이동하기 위해선 어느 정도 경사가 있는 언덕을 넘어야 한다.
?장단점이 확실한 이 단지는 우여곡절 끝에 지난해 12월 일반청약을 진행해 1순위 청약 평균 경쟁률 26 대 1을 기록했다. 올해 3월에는 청약 물량 완판 소식이 전해지기도 했다. 지금은 수천만원가량 웃돈이 형성된 것으로 전해진다. 서울 성북구 삼선동 A공인중개사사무소 관계 모바일릴게임 자는 “전매제한 해제 시점에 맞춰 부담이 적은 전용 59㎡를 중심으로 매수 문의가 들어온다”면서도 “아직은 초기 비용이 많이 드는 조합원 입주권을 중심으로 매물이 나와 있어 당장 거래가 활발하진 않다”고 분위기를 전한다.



서울 성북구 삼선동2가 ‘창경궁롯데캐슬시그니처’ 공사 사이다쿨 현장. (윤관식 기자)



강북 주요 단지 전매제한 풀려

내년 1월까지 3500가구 물량
창경궁롯데캐슬시그니처를 비롯해 서울 강북권 주요 단지가 올해 12월부터 분양권 전매제한이 해제돼 실수요자 관심이 쏠린다.
서울 주요 아파트 단지 분양·입주권 가격은 전반적으로 상승하고 있다. 정부 고강도 규제로 서울 아파트 매물이 감소했고 신규 공급 물량도 부족하기 때문이다. 다만 현장에서는 대출 규제 등으로 수요가 제한적인 만큼 일시적인 고가 거래는 있을 수 있겠지만, 거래가 활발해지긴 어려울 것이란 의견도 나온다.
지난해까지 투기과열지구 등 규제에 묶이지 않았던 지역에서 분양한 단지는 전매제한 기간이 당첨자 발표 후 1년이다. 즉, 지난해 12월 무렵 당첨자를 발표했던 단지의 경우 올해 12월부터 분양권 거래가 가능해졌다.
지난해 12월 3일 당첨자를 발표한 영등포구 당산동4가 e편한세상당산리버파크를 시작으로 노원구 월계동 서울원아이파크(12월 4일), 강서구 등촌동 힐스테이트등촌역(12월 13일), 성북구 삼선동2가 창경궁롯데캐슬시그니처(12월 17일), 중랑구 상봉동 더샵퍼스트월드서울(내년 1월 3일) 순으로 전매제한이 풀리고 있다.
올해 12월부터 내년 1월까지 전매제한이 풀리는 서울 아파트 단지 중 일반분양 물량만 약 3500가구에 이른다. 단지별로 살펴보면 서울원아이파크가 1856가구로 가장 많고 더샵퍼스트월드서울(800가구), 창경궁롯데캐슬시그니처(509가구), 힐스테이트등촌역(274가구), e편한세상당산리버파크(111가구) 등이 뒤를 잇는다.
이 중 시장 관심이 가장 높은 곳은 단지 규모가 커 전매로 나오는 물량이 많을 것으로 예상되는 서울원아이파크와 창경궁롯데캐슬시그니처다. 상봉동 더샵퍼스트월드서울 역시 일반분양 물량이 상당하지만 내년 1월 전매제한이 풀리는 만큼 상대적으로 조용하다.
서울원아이파크는 총 2264가구 대단지로 분양 당시부터 화제를 모았다. 노원구에서 4년 만에 공급된 대규모 신축이라는 점, 광운대 역세권 개발 기대감으로 실수요자 관심을 받았다. 다만 3.3㎡당 4000만원대, 전용 84㎡ 기준 분양가가 12억~14억원으로 노도강(노원·도봉·강북구) 지역 역대 최고 수준 분양 가격이 책정돼 고분양가 논란도 제기됐다.
청약에서는 일반공급 1414가구 모집에 2만1129명이 접수 평균 14.9 대 1 경쟁률을 기록했다. 그러나 중대형 면적에서 대거 미분양이 발생했다. 20억원에 육박하는 분양가 부담에 예비 수요자들은 중소형으로 몰렸다.
분양 후 1년이 지난 지금은 분위기가 사뭇 달라졌다. 전매제한이 풀린 직후, 시장에 나온 매물은 대부분 전용 84㎡ 초과 중대형 면적으로 대부분 1억~3억원 웃돈이 붙은 상황에서 호가가 형성된다.
서울원아이파크는 단지 규모가 크고 동북권에서 입지가 좋은 편이라 상대적으로 가격이 저렴한 중소형 평형을 찾는 수요는 꾸준하다. 하지만 전매제한이 풀리는 매물 중 상당수가 전용 84㎡가 넘는 대형 평형이라는 점이 매수 희망자에게 부담이다. 서울원아이파크는 1068가구가 84㎡ 초과 면적으로 구성됐다.
서울 분양권 문의는 많지만…
실제 거래 활발할지는 미지수
창경궁롯데캐슬시그니처 또한 비슷한 모습이 연출된다. 조합원 입주권을 제외하면 일반분양 물량을 시장에서 찾아보긴 쉽지 않다. 간혹 예비 수요자들이 많이 찾는 전용 59㎡의 경우 웃돈이 약 2억원가량 형성됐다. 일반분양 가격을 감안하면 전용 59㎡의 경우 사실상 13억원 전후로 가격이 움직이고 있다.
강북 지역 분양권이나 입주권 관심이 높아진 이유는 분명하다. 먼저 서울 아파트 입주 물량이 급감했는데 내년에는 더 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 부동산R114에 따르면, 서울 아파트 입주 물량은 올해 3만6830가구, 내년은 올해의 절반에도 못 미치는 1만4143가구로 추산된다.
12월 이후 서울에서 귀한 강북 지역 대단지 신축 아파트 전매제한이 한꺼번에 풀리는 것 역시 수요자나 투자자들이 주목하는 이유로 꼽힌다.
다만 분양권 거래가 실제로 활발하게 진행될지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.
분양권 거래에서 가장 큰 변수는 양도소득세다. 현재 서울 전역은 조정대상지역이다. 분양권 보유 기간 1년 이상 2년 미만일 경우 양도세율이 66%(지방세 포함)에 달한다. 매도자가 웃돈 3억원을 붙여 매도하면 양도세만 2억원이다. 지금과 같은 세율 구조에서는 웃돈이 상당히 붙어 있어도 매도자 입장에서 실익이 크지 않다.
매수자 역시 비슷한 고민을 할 수 있다. 전매제한이 풀리는 단지가 ‘손피거래(매수자가 매도자 양도세를 대신 납부하는 거래)’를 감수할 만큼 선호하는 지역으로 보긴 어렵다. 매도자와 매수자 간 견해 차이가 커 실제 거래는 제한적이거나 일부 특수한 거래만 진행될 가능성이 높다는 분석이다.
강북 아파트 분양권 전매제한이 일시적으로 풀리면서 시장이 다소 과열된 것처럼 보이지만 실제 거래가 이뤄진 사례는 많지 않다. 지금과 같이 불안정한 시황 속에서 과도한 웃돈을 얹어 분양권을 매수하는 것은 위험할 수 있다.




[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2339호 (2025.12.17~12.23일자) 기사입니다]
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