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[시사저널e=길해성 기자]??강남 재건축 단지에서 공사비 정산을 둘러싼 갈등이 잇따르고 있다. 준공 이후에도 공사비 정리가 지연되면서 건설사들은 법적 대응과 채권 회수에 나서는 등 대응 수위를 높이는 모습이다.
시장 위축과 공사비 상승이 맞물리며 자금 여력이 충분했던 강남 재건축 시장에서도 사업비 조달 부담이 커지고 있다는 분석이 나온다.
◇ '청담르엘' 공사비 1300억 미정산 파행···롯데건설, 강제집행 예고
16일 정비업계에 따르면 롯데건설은 최근 서울 강남구 청담동 '청담르엘' 재건축 조합에 공문을 보내 공사비와 지연이자 상환을 요구했다. 롯데 무료릴게임 건설이 아직 받지 못한 공사비는 약 1280억원이다. 여기에 지연이자 약 12억원이 더해진 상태다. 롯데건설은 "조합이 상환에 대한 성의를 보이지 않았다"며 빠른 시일 내 공사비 정산이 이뤄지지 않을 경우 법적 대응을 포함한 강제 채권 회수 절차를 예고했다.
청담르엘은 청담동 삼익아파트를 재건축한 단지로 롯데건설이 2017년 시공사로 선정 릴게임야마토 돼 사업을 추진했다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 9개동, 1261가구 규모로 조성됐다. 지난해 10월 준공됐고 올해 초 조합원 입주도 대부분 마무리된 상태다. 청담동 한강변 입지에 들어선 강남권 하이엔드 아파트로 관심을 모았다.

일반적으로 재건축 사업은 준공 이후 공사비 정산이 마무리되지만, 청담르엘은 입주 오션파라다이스예시 가 끝난 현재까지 정산 문제가 해결되지 않고 있다. 롯데건설은 그간 조합의 사정을 고려해 연체이자를 일부 낮춰주는 등 수차례 정산을 요청하며 협의를 시도해왔으나 조합 측의 대응이 지연되면서 갈등의 골이 깊어진 것으로 알려졌다.




청담르엘 조감도. / 사진= 황금성릴게임사이트 롯데건설


본래 조합은 입주 시점에 맞춰 '보류지' 매각을 통해 공사비를 정산할 계획이었다. 보류지는 향후 발생할 수 있는 분쟁 등에 대비해 일반분양하지 않고 남겨두는 물량으로 통상 시세보다 높은 가격에 낙찰돼 조합의 주요 수익원이 된다.
이번에 나온 보류지는 8가구(전용면적 84㎡ 릴게임골드몽 A·B·C타입)와 펜트하우스 4가구(전용 172·200·202·218㎡) 등 12가구다. 조합은 지난달 24일부터 이달 5일까지 공개 매각을 진행했지만 전체 물량 가운데 단 2가구만 팔리며 대부분 미매각 상태로 남았다.
높게 책정된 분양가가 보류지 매각의 부담 요인으로 작용했다. 입찰 기준가는 전용 84㎡가 약 50억5000만원 수준으로 책정됐다. 이는 재작년 9월 일반분양 당시 전용 84㎡ 분양가(22억9110만~25억2020만원)의 두 배가 넘는 수준이다. 펜트하우스 물량도 전용 172㎡ 178억원, 200㎡ 196억8000만원, 202㎡ 210억7450만원, 218㎡ 225억8600만원 등 초고가로 제시됐다.
전체 보류지 물량의 예상 매각 규모는 1000억원을 넘는다. 하지만 최근 부동산 시장 위축과 고가 아파트 수요 감소가 겹치면서 강남 핵심 입지에서도 매수세가 제한된 것으로 풀이된다.
정비업계 관계자는 "강남 재건축 단지는 보류지 매각이 잘 되는 편이어서 사업비 마련에 큰 문제가 없는 경우가 많았다"며 "최근에는 시장 분위기가 달라지면서 보류지 매각도 예전처럼 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.
약속했던 정산 일정을 넘기면서 조합과 시공사 간 갈등은 최고조에 달하는 모양새다. 롯데건설은 "그간 연체이자 감액 등 편의를 제공했음에도 조합이 무책임하게 대응하고 있다"며 강경한 입장으로 돌아섰다. 보류지 매각 실패로 상환 재원 마련이 불투명해지면서 양측 간 법적 분쟁 가능성도 커지고 있다는 분석이 나온다.
◇ 대치 에델루이 'PF 보증 중단' 강수···현대건설 "금융 리스크 독박 불가"
강남구 대치동 '디에이치 대치 에델루이' 재건축 사업장에서도 공사비와 사업비 정산을 둘러싼 갈등이 커지고 있다. 이 사업장은 이미 준공과 입주가 진행됐지만 조합이 사업비 정산을 마무리하지 못하면서 시공사인 현대건설이 금융 지원을 끊고 채권 회수에 나섰다.

정비업계에 따르면 현대건설은 최근 조합에 약 1692억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 신용공여를 중단한다고 통보했다. PF는 재건축 사업에 필요한 자금을 금융권에서 빌리는 방식인데 당시 조합이 돈을 빌릴 수 있었던 건 현대건설이 연대보증 성격의 신용보강을 제공했기 때문이다. 쉽게 말해 조합이 대출금을 갚지 못하면 현대건설이 대신 빚을 갚아야 하는 '대위변제' 위험을 떠안는 구조였던 셈이다.




'디에이치 대치 에델루이' PF 만기 연장 관련 일지. / 그래픽=시사저널e


현대건설이 강경 대응에 나선 이유도 여기에 있다. 조합이 사업비를 제때 정산하지 못하면서 PF 만기 연장에 차질이 생겼고, 결국 시공사가 금융 리스크를 계속 떠안아야 하는 상황이 된 것이다. 실제로 현대건설은 PF 1692억원에 대한 신용공여를 중단하는 한편 연 15%의 지연 가산금리 적용 방침도 통보한 것으로 전해졌다. 조합 정산이 늦어질수록 금융비용이 불어나고 그 부담도 커질 수밖에 없다고 판단한 셈이다.
문제의 출발점은 조합의 자금 조달 계획이 꼬인 데 있다. 조합은 사업비와 공사비 정산을 위해 관리처분계획 변경안을 추진했지만 조합원 반대로 총회에서 두 차례 연속 부결됐다. 관리처분계획 변경안은 조합원별 추가 분담금을 확정하고 부족한 사업비를 메우기 위한 핵심 절차다. 해당 안건이 통과되지 않으면 조합은 조합원 추가 분담금 규모나 자금 조달 방식을 확정할 수 없다.
갈등이 커진 배경에는 조합원 부담 증가가 있다. 정비업계에 따르면 해당 관리처분계획 변경안에는 조합원 1인당 추가 분담금을 기존 약 2억원 수준에서 최대 11억7000만원까지 늘리는 내용이 담겼던 것으로 알려졌다. 공사비 상승과 금융비용 증가가 반영되면서 예상보다 분담금 규모가 크게 불어난 것이다. 조합 입장에서는 사업비를 정리하려면 추가 분담금을 확정해야 했지만 조합원 반발로 총회 문턱을 넘지 못하면서 자금 조달 계획도 함께 멈춘 상황이 됐다.
한 대형 건설사 정비사업팀 관계자는 "PF 구조에서는 조합이 대출을 상환하지 못할 경우 시공사가 보증 부담을 떠안을 수밖에 없다"며 "조합의 자금 정산이 계속 지연되면 시공사 입장에서는 금융 리스크가 계속 커지는 구조"라고 말했다. 이어 "신용공여 중단은 이런 부담이 더 커지기 전에 리스크를 관리하려는 조치로 볼 수 있다"고 설명했다.
◇ '완판=성공' 공식 깨진 강남···공사비 지옥에 정비사업 모델 한계
업계에서는 이번 사례를 강남 재건축 시장에서도 사업 자금 부담이 빠르게 커지고 있다는 신호로 보고 있다. 그동안 강남권 재건축은 분양 성적이 좋고 보류지 매각도 원활해 사업비 마련에 큰 어려움이 없는 경우가 많았다. 하지만 최근에는 공사비 상승과 금융비용 증가가 겹치면서 사업 자금 구조 자체가 흔들리는 사례가 나타나고 있다.
문제는 조합 내부 갈등이 자금 구조를 더욱 불안정하게 만들 수 있다는 점이다. 추가 분담금이 예상보다 커지면 조합원 반발로 총회 안건이 부결되고, 정산 지연으로 금융비용이 다시 불어나는 악순환이 반복될 수 있다. 건설사들도 리스크가 커질 경우 PF 보증 중단이나 채권 회수에 나서는 등 과거보다 훨씬 강경한 태도를 보이고 있다.
정비업계 관계자는 "강남이라고 해서 공사비 정산 문제에서 자유로울 수 없다는 게 이번에 확인됐다"며 "압구정·여의도 등 대규모 정비사업장에서도 공사비 정산 방식과 조합원 분담금 수용 능력이 사업 성패를 가르는 핵심 변수가 될 것"이라고 경고했다.