[시사저널e=길해성 기자] # 직장인 A씨(38)는 최근 은평구의 한 재개발 단지 입주권을 매수했다. 기존 아파트 매수를 고민했지만 신축급 아파트는 수천만원씩 오르는 '배짱 호가'에 부담을 느껴 방향을 틀었다. A씨는 "동호수 선택권이 있고 일반 분양보다 저렴하다고 판단해 입주권을 선택했다"면서도 "최근 공사비 증액 소식을 들을 때마다 추가 분담금 부담이 커질까 불안하다"고 말했다.
서울 아파트 시장에서 분양권과 입주권 거래가 빠르게 늘고 있다. 높은 청약 문턱과 공급 부족 속에서 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 선호가 이어지며 청약 없이 신축을 확보할 수 있는 권리 거래로 수요가 이동하 온라인골드몽 는 흐름이다.
다만 전문가들은 공사비 인상에 따른 추가 분담금 부담이 변수로 작용할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 지적한다.
◇ 1분기 거래량 두 배 증가…강북 중저가 단지 주도

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1~2월 서울 아파트 분양·입주권 매매 건수 오리지널골드몽 는 207건(4월 3일 집계 기준)으로 나타났다. 직전 두 달인 지난해 11~12월 거래량 106건과 비교하면 95.3%(101건) 늘어난 수치다. 신고 기한이 남아있는 3월 거래분까지 합산될 경우 1분기 전체 반등폭은 더욱 커질 것으로 보인다.




서울 분 골드몽릴게임릴게임 양·입주권 거래 현황. / 그래픽=시사저널e


거래는 주로 강북권의 15억원 미만 단지에서 활발했다. 대출 규제 문턱이 상대적으로 낮고 신축 선호 현상이 뚜렷한 지역들이다. 노원구 월계동 '서울원 아이파크'는 올해 1~2월에만 거래가 55건 이뤄지며 서울에서 가장 많은 손바뀜이 일어났다. IPARK현 야마토연타 대산업개발이 추진하는 광운대역세권 개발사업의 핵심지로 2028년 7월 준공을 앞두고 실수요자들의 관심이 집중된 결과다.
중랑구 상봉동 '더샵 퍼스트월드'(32건)와 은평구 대조1구역을 재개발하는 '힐스테이트 메디알레'(24건)도 거래량이 많았다. 더샵 퍼스트월드는 옛 상봉터미널 부지에 지어지는 49층 랜드마크 복합단지로 수도권광역급행철도( 골드몽릴게임 GTX)-B노선 호재와 펜타플 역세권 입지를 앞세워 동북권 수요를 흡수하고 있다. 힐스테이트 메디알레는 2451가구 규모 매머드급 단지로 GTX-A 연신내역 수혜가 기대된다.
이 밖에 강북구 미아동 '한화포레나미아'(12건), 성북구 장위동 '푸르지오 라디우스 파크'(9건), 성북구 삼선동1가 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'(8건) 등이 뒤를 이었다.
◇ 신고가 이어진 분양권…상급지 프리미엄 확대
가격 상승세도 동반되고 있다. 서울원 아이파크 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 2월 14억8000만원대에서 최근 17억원대 후반까지 오르며 단기간에 3억원 가까이 상승했다. 더샵 퍼스트월드와 힐스테이트 메디알레 등 주요 거래 단지에서도 수천만원에서 억원 단위 가격 상승이 이어지며 신축 권리에 대한 프리미엄이 빠르게 확대되는 모습이다. 청약 경쟁이 치열해진 상황에서 '지금 사지 않으면 더 오른다'는 인식이 수요를 자극한 것으로 풀이된다.
중저가 단지뿐만 아니라 상급지 고가 단지에서도 신고가 거래가 속출하고 있다. 마포구 공덕동에 위치한 '마포자이힐스테이트 라첼스' 전용 59㎡ 분양권은 지난 2월 28일 26억2000만 원에 거래됐다. 지난해 10월 거래가(25억5000만원)보다 4개월 만에 7000만원 올랐다. 2024년 7월 분양 당시 분양가가 13억원대였음을 감안하면 권리 가격이 분양가의 두 배 가까이 치솟은 셈이다.
◇ 공사비 인상 현실화…입주권 분담금 부담 확대
다만 입주권 거래에서는 구조적인 리스크가 존재한다. 입주권은 조합원 지위를 승계하는 방식으로 취득 시점에 최종 분양가가 확정되지 않는다. 사업 진행 과정에서 공사비가 오르면 추가 분담금이 발생하는 구조다.
최근 건설 원가 상승이 이어지면서 이 같은 부담은 현실화되는 분위기다. 자재비와 인건비 상승을 이유로 시공사들이 공사비 증액을 요구하는 사례가 늘고 있고 일부 사업장에서는 조합과 갈등도 불거지고 있다. 준공 직전 분담금이 수천만원에서 많게는 수억원까지 늘어나는 사례도 잇따르면서 입주권 투자 리스크가 다시 부각되고 있다.

실제 은평구 대조1구역 '힐스테이트 메디알레'는 시공사인 현대건설이 설계 변경과 공사비 미수금 지연 이자 등을 이유로 222억원 규모의 공사비 추가 증액을 요구하며 갈등을 빚고 있다. 이미 한 차례 증액이 이뤄진 상황에서 추가 부담 가능성이 제기되며 매수자 불안이 커지는 모습이다.




서울 아파트 단지별? 분양·입주권 거래 현황. / 그래픽=시사저널e


오는 4월 준공 예정인 청량리7구역(청량리 롯데캐슬 하이루체) 역시 지난해 말 시공사와 189억원 규모의 공사비 인상에 합의했다. 이 과정에서 대지 지분에 따라 일부 조합원의 분담금이 수천만원에서 많게는 수억원까지 늘어난 것으로 알려졌다. 관리처분인가 단계에서 분담금이 산정되더라도 공사비가 일정 수준 이상 증가할 경우 변경인가를 통해 추가 부담이 발생할 수 있다.
특히 재개발 사업장은 사업 기간이 길고 변수도 많아 불확실성이 더 크다는 지적이다. 설계 변경과 공사 지연, 금융 비용 증가 등이 분담금으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.
◇ "매입가보다 최종 부담 비용 중요"…보수적 접근 필요
시장에서는 입주권 투자 시 단순 매매가격이 아닌 총 취득 비용을 기준으로 접근해야 한다는 지적이 나온다. 분양권과 달리 향후 발생할 수 있는 추가 분담금까지 고려하지 않으면 기대 수익이 크게 달라질 수 있기 때문이다.
청약 규제와 공급 부족으로 신축 아파트 선호 흐름은 당분간 이어질 전망이다. 다만 금융 규제와 금리, 공사비 변수에 따라 시장 분위기가 빠르게 바뀔 수 있어 단기 과열에 대한 경계도 필요하다는 분석이다.
업계 관계자는 "입주권은 매입가보다 최종 부담 비용이 더 중요하다"며 "추가 분담금 가능성을 반드시 따져봐야 한다"며 "단기 시세 차익보다 사업 진행 단계와 리스크를 함께 보는 접근이 필요하다"고 덧붙였다.