서울 종묘 인근 지역 재개발을 둘러싸고 문화재 보호와 재산권 침해 문제가 정면 충돌하고 있다. 이런 사례는 경기도내 곳곳에서도 일어나고 있는데, 규제 일변도식의 까다로운 기준으로 주민 재산권 행사가 묶여 지역 개발을 원하는 주민들의 속만 타들어가는 상황이다. 재산권과 문화재 보존 사이 놓인 갈등 해소 방법은 없을까. 주요 문화재 갈등 사례를 살펴보고 개발과 보존 사이의 합리적 공존 방법을 모색해본다. 편집자주







최근 서울 종묘 인근 온라인골드몽 지역 재개발을 둘러싸고 문화재 보호와 재산권 침해 문제가 정면 충돌하고 있는 가운데 경기도내 곳곳에서도 같은 이유로 갈등이 발생하고 있다. 사진은 21일 독산성과 세마대지 인접에 따른 문화재 보존 및 경관 훼손 문제로 개발이 제한되고 있는 오산 세마1구역 일대 모습. 조주현기자



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문화재에 가려진 주민의 삶①?시간이 멈춘 동네 ‘세마1구역’
“차로 몇 분만 나가면 신도시가 펼쳐지는데, 이곳은 아직도 수십 년 전 모습 그대로입니다. 이 동네만 시간이 흐르지 않는 것 같아요.”

21일 찾은 오산시 양산동 독산성 세마대지 인근 ‘오 바다신2다운로드 산 세마1구역’. 오산세교신도시와 3~4㎞ 거리에 있는 이곳은 경기남부 부동산 개발 대어로 관심 받았던 곳이라 것이 무색한 모습이다.
고층 아파트와 상업시설이 줄지어 들어선 인근 신도시와 달리 이곳엔 잡초가 무성한 공터와 도로변 옆 노후 주택이 뜨문뜨문 자리 잡고 있어 황량한 분위기마저 자아냈다. 구역 일부에는 수년 전 개발을 기대하며 바다이야기모바일 내걸린 채 방치된 말뚝만이 자리를 지키고 있었다.
세마1구역은 양산동 580번지 일원 60만8천422㎡ 규모로, 지난 2013년 7천20가구의 대단지 공동주택 조성을 골자로 한 도시개발사업이 지구단위계획 형태로 처음 제안되며 관심을 모았다. 그러나 2019년 경기도 도시계획위원회 심의에서 ▲문화재 인접지 개발의 당위성 부족 ▲기본계획 부 바다이야기릴게임2 적합 등을 이유로 부결되면서 사업은 사실상 중단됐다.
구체적으로 세마1구역 개발이 제동이 걸리게 된 발단은, 국가 사적인 독산성과 세마대지 인접에 따른 문화재 보존과 경관 훼손 문제였다. 해당 사업 부지는 역사문화환경 보존지역상 성곽 외벽 기준 500m 구역에 직접 포함되지 않았지만, 고층 공동주택이 들어설 경우 독산성 성곽 경관을 가릴 수 있다는 이유로 2019년 도 도시계획위원회 심의에서 부결이 된 것이다.
이후 별다른 진전 없이 시간이 흐르던 가운데 올해 1월 세마1구역 도시개발추진위원회가 다시 구성되며 토지주 중심의 재추진 움직임이 나타났지만, 현재까지 행정 절차는 여전히 ‘정지’ 상태다. 추진위원회 측이 문화재 인접 문제를 고려한 보완 자료를 시에 제출했으나, 공식적인 사업 제안 접수나 부서 협의는 아직 이뤄지지 않았기 때문이다.
이곳에서 만난 주민들은 세마1구역을 ‘시간이 멈춘 동네’라고 표현했다. 10년 넘게 이 일대에 살아왔다는 주민 A씨는 “세교지구는 하루가 다르게 변하고 있는데, 우리는 십수 년째 개발도, 정비도 안 된 채 그대로인 상황에 애매한 처지에 놓여 있다”고 토로했다.
또 다른 주민 B씨도 “처음 개발 얘기가 나왔을 때는 마을이 살아날 줄 알았지만 지금은 오히려 떠나간 주민도 더러 있다”며 “빈 공터에 생활 편의시설까지 부족해 인근 도시와는 완전히 다른 생활권이 돼 버렸다”고 말했다.
문제는 이 같은 행정 판단 이후 사업이 장기간 표류하면서 그 피해가 고스란히 주민들에게 돌아가고 있다는 점이다. 대규모 주거 공급의 계획은 첫 발을 떼기도 전에 그대로 멈춰서 정주 환경 격차는 갈수록 벌어지고 있다.
이와 관련해 경기도 관계자는 “개발제한구역은 아니지만, 대규모 공동주택 건설이 성곽 경관에 미치는 영향을 고려해 타당성 재검토가 필요하다고 판단했다”고 말했다.


보물인가 애물인가… 국가사적 보호에 도시 성장 ‘발목’





오산세마1구역 토지이용계획도(전략환경영향평가 보완 2차). 환경영향평가정보지원시스템 제공



■ 국가사적 보존 VS 도시 성장 상충…독산성 운명은?

10여년 넘게 표류돼 있는 오산 세마1구역 도시개발사업은 ‘국가사적 보존’과 ‘도시 성장’, 그리고 ‘주민 생존권’이 첨예하게 대립하는 단적인 예를 직접적으로 보여주며 지금까지도 해법을 찾지 못한 채 멈춰 서 있다. 개발 논의를 가로막은 핵심은 독산성이라는 ‘국가문화유산’이라는 존재 때문이다.
독산성은 백제 초기 축성된 것으로 추정되는 산성으로, 통일신라시대와 고려시대를 거쳐 임진왜란 때까지 계속 사용되며 군사적 요충지 역할을 해왔다. 특히 임진왜란 당시 권율 장군이 독산성에서 병사 2만여명을 이끌고 이곳에서 주둔하며 왜군을 상대로 승기를 잡았던 전적지로, 성곽 정상부의 세마대지는 지금까지도 호국과 충절의 상징 공간으로 전해진다. 이처럼 독산성은 단순한 옛 성곽이 아니라 역사·군사·정신사적 의미를 함께 지닌 국가 사적이다.
이 때문에 독산성은 ‘성곽의 보존과 관리에 관한 지침’에 따라 성곽 구조물 자체뿐 아니라 주변 경관과 조망권까지 함께 보존해야 할 문화유산으로 관리된다.
성곽 문화재는 특성상 주변에 고층 건축물이 들어설 경우 시각적 위압과 역사적 맥락 훼손이 불가피하다. 세마1구역은 법적 보호구역 안에 직접 포함되지는 않았지만, 경기도는 성곽과의 거리, 건축물 높이, 조망 훼손 가능성을 종합적으로 고려해 ‘개발 타당성 부족’ 판단을 내렸다.
이후 세마1구역은 장기간 개발 공백 상태에 놓였다. 기대 속에 토지를 보유해 온 주민들은 수년간 재산권 행사에 제약을 받아야 했고, 개발이 멈춘 땅은 ‘규제 속 유휴지’로 고착됐다.
이런 가운데 추진위는 문화재 인접 문제를 피하기 위해 개발 구역을 일부 조정한 자료를 마련해 시에 제출했다. 그러나 행정 절차는 아직 시작 단계에도 이르지 못했다.
이 과정에서 오산시는 독산성의 유네스코 세계유산 등재를 추진하며 문화재 보존 가치 극대화를 핵심 정책 과제로 삼고 있는 만큼, 7천 가구가 넘는 대규모 공동주택 개발이 어떤 방식으로 조정될지는 여전히 불투명하다.
시 관계자는 “세마1구역은 문화재 경관과 도시계획 여건 등을 종합적으로 고려해 검토해야 할 사안”이라며 “현재로서는 구체적인 사업 승인이나 개발 일정이 정해진 것은 없다”고 말했다.
이처럼 개발 사업의 동력을 잃고 멈춰있는 오산 세마1구역의 향후 전망에 대해서는 회의론과 기대가 엇갈린다. 당초 계획했던 7천여 가구 규모의 고층 공동주택 개발은 현행 문화재 보존 정책 기조 속에서 사실상 구조적 한계에 직면했다는 평가가 우세하다. 대신 문화재와의 공존을 전제로 한 저층·저밀 개발이나 역사·관광·체험형 복합시설 방식으로 방향 전환이 필요하다는 의견도 존재한다.
전문가들은 세마1구역의 입지와 시장성에 대해 여전히 긍정적인 평가가 나오고 있다. 세마1구역이 공급만 제대로 이뤄진다면 관련 수요는 충분한 데다 용인·화성·수원·평택으로 이어지는 남부권 반도체 클러스터를 조성할 수 있다는 이유다.
이종호 홈즈부동산 대표(한국부동산원 전문가)는 “주택공급 부족이 심화되는 상황에서, 문화재 보호 규제가 과도하게 적용되면 주민들의 생활 불편만 가중될 것”이라며 “정부 차원의 행정·법적 지원과 전폭적인 개발 추진이 필요한 시점”이라고 강조했다.
한준호 기자 hjh1212@kyeonggi.com