■ 방송시간 : 01월 26일(월) 16:00~17:00 KBS1■ 진행 : 김용준 기자■ 출연 : 권대중 / 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수







https://youtu.be/MF_c04zQF5I
◎김용준: 자, 지금 팔면 덜 걷고 나중에 세게 걷겠다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 부활을 공식화하면서 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 당장 매도 시한이 한 100일 골드몽릴게임 정도 남은 상황에서 다주택자들은 발등에 불이 떨어진 셈입니다. 하지만 서울이 토지거래 허가 구역으로 묶여 있어서 매매마저 쉽지 않아 보이고요. 그래서 집을 팔지 않고 버티기에 들어갈 수도 있지만, 이 경우도 개편이 예고된 보유세가 걸림돌입니다. 전문가와 말씀 나눠봅니다. 한성대 일반대학원 경제 부동산학과 권대중 석좌 교수입니다. 어서 오십시오.
릴게임몰▼권대중: 안녕하세요.
◎김용준: 안녕하십니까? 앞선 코너에서 언급한 것처럼, 이 대통령이 일단 다주택자 양도세 중과 유예 재연장 뜻이 없다. 확인했습니다. 결국 시간 내에 다주택자들 집 팔아라. 그 이유는 뭔가요?
▼권대중: 첫 번째는 이제 불로소득을 거둬들이겠다는 거로 보여집니다. 그 소득 근로자의 노동 임금보 골드몽릴게임 다, 부동산 가격이 올라갔을 때의 차익이 너무 크잖아요. 매각 차익. 그거를 거둬들이는 게 첫 번째인 것 같고요. 또 하나는 이제 서울의 1가구 2주택자가 37만 2천 명이나 됩니다. 엄청 많죠. 그리고 경기도는 57만 명이 넘어요. 이들이 갖고 있는 주택이 시장에 나오면 무주택자가 집을 마련할 수 있다라고 하는 그런 생각도 갖고 계신 것 같고, 또 더 나 바다이야기게임방법 아가서 이제 당장 주택 공급을 할 수 없기 때문에 그렇게 하는 것 같아요. 그래서 시한이 5월 9일 날로 끝나는데, 5월 10일부터는 규제 지역에서 양도세 중과세를 시작하겠다고 하시는 것 같습니다.
◎김용준: 자. 그러면 정부 의지대로라면 양도세 중과 유예가 5월 9일까지니까, 그럼 이 기간에 양도 차익에 따른 중과세 적용은 예를 들면 얼 사이다쿨접속방법 마나 차이가 날 수 있는 건가요?
▼권대중: 주택을 보유한 기간에 따라서 장기 보유 특별 공제가 달라지는데, 조정 대상 지역에서 첫 번째 파는 주택 1가구 2주택이에요. 어, 그 첫 번째 파는 주택에 대해서는 기본 세율이 6%에서 45%로입니다. 그래서 45% 여기에 20%가 가산됩니다. 그리고 이거 양도소득세도 소득세 아닙니까? 소득세가 10% 또 있습니다. 그러니까 71.5% 정도 되고요. 1가구 3주택 같은 경우는 30%가 가산됩니다. 예. 그래서 기본세율 6에서 45% 사이에서 30% 가산되는 거에 소득세 10%가 또 가산되기 때문에 최고 세율은 82.5%로입니다.
◎김용준: 5월 9일까지 일단 유예, 이 안에 중과세 적용 차이가 최대 80%까지 날 수가 있다. 그런데 실제로 집을 팔고 싶어도. 지금 세입자를 어쨌든 내보내야 되는 상황이잖아요.
▼권대중: 그렇죠.
◎김용준: 물리적인 시간이 좀 부족하다...
▼권대중: 제가 볼 때는 부족한 것 같아요.
◎김용준: 어떻게 생각하세요?
▼권대중: 그 이유가 부동산 3법이 시행된 이후에, 임차인을 내보내려면 6개월에서 2개월 내에 집을 비워 달라고 해야 됩니다.
◎김용준: 통보를 해야 되잖아요.
▼권대중: 네. 그런데 이제 문제는 계약갱신 청구권을 허용하지 않을 때입니다. 한 번 더 연장하면 또 세를 안고 팔아야 되는데, 이게 안 팔리거든요. 그런데 이미 이제 5월 9일까지는 3개월도 안 남았잖아요. 2월, 3월, 4월밖에 안 남았잖아요. 그러면 어 3월, 3개월 동안에 내보내고 팔 수 있느냐, 이게 이제 문제예요. 세입자 문제가 첫 번째 있고요. 두 번째는 규제 지역이 토지거래 허가 구역이 대부분입니다. 서울은 전부 다 토지거래 허가 구역이고, 경기도 12군데가 있는데요. 토지거래 허가 구역 내에서는. 실거주 요건이 이전돼 있습니다. 실소유자가 아니면 살 수가 없고요. 또 실수요자 수요자라 하더라도 그 대출이 6억으로 규정돼 규제돼 있습니다. 그러니까 주택 가격이 서울의 평균 가격이 이미 12억이 넘는 상태에서, 6억까지 대출 나오지도 않겠지만, 만약에 설령 나온다 하더라도 그 이상의 자기 자본을 갖고 있어야 주택을 살 수가 있어요.
◎김용준: 그렇죠.
▼권대중: 이런 조건들 때문에 다주택자가 집을 팔려고 내놔도 쉽게 매매할 수가 없는 상황이 돼버렸어요. 너무 짧은 기간밖에 안 남았죠.
◎김용준: 지금 팔자니 매수자를 찾기가 어렵고, 또 100일 지나 팔자니 세 부담이 되고, 이 대통령이 그런데 다주택자 양도세 중과 유예 중단 방침을 밝힌 직후에 서울 아파트 매물이 어제까지 500건 넘게 증가했다. 그러면 효과가 있는 건지 궁금한데, 가장 큰 궁금증이요. 양도세를 지금 중과를 한다고 해서 실제로 다주택자분들이 아파트를 팔 걸로 예상이 되시나요?
▼권대중: 저는 그 비중을 따질 것 같아요. 보유했을 때의 이익과, 팔았을 때의 이익을 아마 따지지 않겠나. 그래서 만약에 그 부동산이 미래 가치가 있다면 팔지 않을 가능성이 있어요. 재건축, 재개발, 갖고 있는 주택이라든지 이런 건 안 팔 것 같고요. 빌라를 갖고 있는데 개발이 안 된다든지, 또는 지방의 1가구 2주택으로 갖고 있다든지, 또 이렇게 이제 1가구 2주택의 효과가 없는 거는 이 매물로 내놓을 가능성이 있고요. 실제 본격적으로 매물이 나오는 건 지금부터 구정 이후까지 나오지 않겠나. 지금은 사실 비수기철이거든요. 그런데 구정이 끝나고 나면 이사철을 맞이하기 때문에 매물이 늘어날 수 있습니다. 그런데 최근에 반짝 그 매물이 증가한 것은 아무래도 이 대통령께서 말씀하신 내용 때문에 팔려고 하는 수요가 좀 증가한 것 아닌가 하는 생각이 들어요.
◎김용준: 과거 사례를 잠깐 보면요. 2017년이라고 합니다. 8.1 대책으로 다주택자 양도세 중과를 하고, 2018년에 9.13 대책으로 종부세 세율을 올렸을 때도. 서울 거주 2주택 이상 가구가 52만 4,900여 가구에서, 51만 3,900여 가구로 소폭 감소한 수준이었다. 그러면 장기적으로 효과는 좀 미미한 것 아닌가, 혹시 이번은 그때와 좀 다른 차이가 있는 것인가, 어떻게 생각하세요?
▼권대중: 저는 제가 볼 때 그전이나 이번이나 비슷할 것 같습니다. 그런데 어차피 지금 주택 공급량도 부족하고, 입주 물량이 워낙 부족하기 때문에, 주택 가격은 상승 압력을 받을 수밖에 없는데. 양도세 때문에 지금 이재명 대통령이 5월 9일까지 팔아라고 해도, 기간이 너무 짧은 데다가 시장이 지금 규제가 강하기 때문에, 내놔도 안 팔릴 것 같아요. 그렇다면 실제 거래 건수로 따진다고 그러면은, 그때나 지금이나 비슷하지 않겠나, 오히려 더 작을 가능성도 있습니다.
◎김용준: 그럼 이제 양도세 부담으로 집을 안 파는 것은 한번 아까 실익을 좀 따져봐야 한다고 말씀하셨고, 그러면 증여로 돌릴 가능성은 어떻게 보세요?
▼권대중: 증여는 늘어날 가능성이 있습니다. 물론 당연히 이제 증여세는 내겠죠. 뭐, 편법 증여, 아주 정상적인 증여로 간다 하더라도 1가구 2주택일 때에는 대부분 비싼 주택을 갖고 있는 것보다는 개발 이익이 있는, 그 미래 가치가 있는 중소형 아파트 또는 중소형 주택을 갖고 있을 가능성이 높아요. 이런 경우는 아마 증여로 갈 가능성도 있습니다. 그런데 이제 증여로 갔을 때의 문제는요. 이게 이제 그 금액이 컸을 때는 증여세가 워낙 크거든요. 그래서 증여도 생각보다는 많지 않을 수도 있어요. 그냥 2주택을 쥐고 있을 가능성도 있습니다,
◎김용준: 자, 그러면 자연스럽게 보유세에 관련된 얘기를 할 수밖에 없는데, 이 대통령이 이와 관련한 발언이 있었는데 잠깐 그거 먼저 들어보고 말씀 계속 이어가겠습니다.
<녹취> 이재명 / 대통령세금은 아까 말씀드렸지만, 국가 재정을 확보하기 위해서 국민들이 부담을 지우는 것인데 그걸 다른 정책 목표에 전용을 하면 부작용이 발생합니다. 가급적 안 하는 게 바람직하다. 마지막 수단으로 하는 게 제일 좋지 않겠냐. 시중에 이런 얘기도 많이 있던데요. 보유세 자꾸 이야기하니까 보유세 하면 부담되고 정치적으로도 옳지 않고 우리 국민들한테 부당한 부담을 줄 수 있으니까 50억(원) 넘는 데만 하자, 50억(원) 보유세. 뭐 이런 얘기도 여러분 들어보셨을 거예요. 제가 한다는 얘기는 아닙니다. 그런 소문이 있더라라는 뜻입니다. 지금으로서는 세제를 통해서 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지는 않습니다.
◎김용준: 차근차근 볼게요. 일단 보유세는 개편이 예고된 상황이잖아요. 그러면 다주택자도 그렇고, 고가의 1주택자도 그렇고, 버티기 힘들지 않을까요?
▼권대중: 우선은 세율을 얼마나, 언제부터 올리느냐가 문제입니다. 만약에 그 단계적으로, 중장기적으로 소폭 올리게 되면, 오히려 그 조세 전가가 나타날 가능성이 있고요. 단기적으로 많이 올리게 되면 조세 반발이 있을 수 있습니다. 예를 들면 아까 말씀드린 대로, 서울의 2주택자가 37만 2천 명이라고 그랬잖아요. 이게 2024년도 국가 데이터 처에서 나온 거거든요. 그런데 이 중에 46%가 60세 이상이 소유하고 있습니다. 그런데 이들은 소득이 줄어 있거든요. 그렇기 때문에 조세 반발이 있을 수도 있습니다. 그래서 아무래도 이렇게 그 재산세를 올린다고 그러면, 보유세를 올린다고 그러면, 단계적으로 올리지 않겠나 하는 생각이 들고요. 아까 우리 대통령께서 말씀하신 대로 이걸로 시장을 안정화시키지는 않겠다고 그랬잖아요. 그 이유는, 불로소득은 거둬들이겠다는 게 가장 커요. 그리고 또 한 가지는 이제 양도세를 올린다 하더라도 지금 단계적으로 못 올리면, 공정시장가액 비율을 당장 올릴 가능성은 있습니다. 6월달 기준으로 종합부동산세가 12월에 부과되거든요. 그럼 6월달부터, 7월달에 부과되는 재산세와 9월달에 부과되는 재산세는 공정시장가액 비율이 현재 금액별로 다릅니다. 6억 원 이하는 지금 43% 정도, 45%, 그 이상은 45%입니다. 그리고 1가구 2주택은 60%가 부과됩니다. 물론 이제 1가구 2주택이라도 금액이 높은 경우는 60% 부과됩니다. 이거를 조정할 가능성은 있습니다. 그래서 보유세를 전반적으로 올리되, 아무래도 본격적인 것은 6·3 지방선거가 끝나고 난 이후에 공론화 시장을, 공론화 과정을 거쳐서 아마 올리지 않겠나. 하는 생각이 듭니다.
◎김용준: 지금 그 보유세가 오르면 어쨌든 그게 또, 세 부담이 되기 때문에 자연스럽게 전셋값이나 월세 상승으로 계속 이어질 개연성도 있어 보이시는지요?
▼권대중: 아, 그건 뭐 확실합니다. 우선은 그 전월세 가격의 등락 폭이 매매 가격에 영향을 미치는데, 최근에는 매매 가격이 먼저 올랐습니다. 그리고 키 맞추기식으로 전세와 월세가 올라가는 시장인데, 지금 이제 전세 매물 자체가 적잖아요. 그 이유는 대출을 규제하다 보니까 전세 사는 사람들이 매매 소유로 넘어가야 합니다. 그리고 그 물건이 전세로 나와야 되는데 이게 막혀 있는 상태예요. 그러니까 전세 물량은 적은데 전세 수요는 계속 늘어나고 있거든요. 가구는 증가하고 있기 때문에, 그러면 전세 가격은 상승 압력을 받을 수밖에 없고, 또 하나는 이제 전세 대출도 정부가 규제했기 때문에 6억 원 이하의 매매 대출뿐이 아니라, 전세 대출도 지금 규제했거든요. 그러면 보증금 월세가 늘어나거나 월세가 증가할 수밖에 없는 상황입니다.
◎김용준: 지금 이 대통령이 세금으로 집값 잡지 않겠다고 공언을 해 왔었고, 세금은 마지막 수단이라 했고, 물론 불로소득을 거둬들이기 위한 수단으로 보인다고 하셨습니다마는 어제 여러 가지 올린 글 중에 보면요. 팔면서 내는 세금보다, 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까라는 또 포스팅이 있어요. 그러다 보니까 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 기존 입장 철회할 수밖에 없는 상황 아닌가, 그런 해석들을 많이 해요?
▼권대중: 아마 두 가지일 것 같아요. 그 서민들 중에서도 중저가의 1가구 1주택자는 보호를 받고, 고가 주택은 현재도 누진 과세돼 있습니다. 이걸 좀 더 강화하면서 1가구 다주택자들에게는 보유세를 많이 대폭 올리는 그런 상황으로 가지 않겠나, 그래서 불로소득이나 다주택자를 줄이는 쪽으로, 불로소득을 환수하고, 다주택자를 줄이는 쪽으로 정책을 선회할 가능성은 높습니다. 그러나 이제 작년에 9·7 대책에서 주택 공급 대책을 내놨거든요. 이게 중장기 대책이에요. 135만 호가, 그래서 단기 주택 정책이 없는 상태에서 이렇게 세금으로 부동산 시장을 규제하는 걸로 보여지면, 결국에는 세금으로 부동산 시장을 규제하지 않겠다는 게 역설적으로 규제하는 꼴이 돼버리거든요.
◎김용준: 그렇죠.
▼권대중: 네. 그래서 아무래도 단기적인 것보다는 뭐, 5월 10일 이후에 중과세는 진행되겠지만, 실질적으로 이 그 보유세나 거래세와 관련된 조세와 관련된 내용은 지방선거 이후에 본격적으로 논의가 되지 않겠나는 생각이 듭니다.
◎김용준: 또 하나가 이제 시장을 이기는 정부는 없지만, 또 정부를 이기는 시장도 없다. 이런 글도 이 대통령이 올렸다 보니까...
▼권대중: 네. 맞습니다.
◎김용준: 향후에 그러면 이재명 정부의 부동산 정책이 이런 포스팅과 좀 유의미하게 흐름을 이어갈 가능성도 있는 것인가 어떻게 전망하고 계십니까?
▼권대중: 저는 그 얘기를 들으면서 그러면서 문재인 정부 당시의 정책과 유사하게 가지 않나 하는 걱정을 했습니다. 이 시장이 바로 민의입니다. 그 민의가 바로 저 시장을 형성하는데 정부가 민의를 억제한다고 규제한다는 얘기거든요. 이게 그래서 시장을 억제하거나 규제하는 건 정부가 일시적으로 할 수 있지만 중장기적으로는 어렵습니다. 특히 이제 주택 가격이 오르는 이유는 두 가지가 있습니다. 첫째는 공급량이고요. 두 번째는 이제 유효 수요입니다. 그러나 이것보다 더 영향을 많이 주는 게 유동성 자금입니다. 유동성 자금이 늘어나면 어떤 정책을 내놔도 부동산 가격이 오르거든요. 지금 유동성 자금이 많은 상태입니다. 지난 11월 기준으로 M2 광의통화 통화량이 4,470조나 됩니다. 그렇기 때문에 어떤 정책을 내놔도 부동산 가격 상승 압력은 받고 있는 상황이에요. 이 상태에서 지금 시장을 정부가 규제할 수 있다고 하는 것은 좀 더 과한 말씀이 아닌가 하는 생각이 들어요.
◎김용준:서울 아파트 전세 물건 관련된 현황도 잠깐 좀 보면서 여쭤볼게요. 지난달에 2만 3,948건이던 전세 매물이 이번 달에 2만2,179건으로 1,800건 가까이 감소했다. 이거는 어떤 상관관계가 있을까요?
▼권대중: 두 가지 의미가 있습니다. 지금 비수기철입니다. 추운 엄동설한에 이사 가는 사람들이 줄기 때문에 물량이 안 나오는 것도 있고요. 또 한 가지는 이제 대출 규제 때문에 안 나오는 것도 있어요. 그러다 보니까 살던 집에 그냥 살게 되고 전세 금액을 올려달라고 그러면 이걸 월세로 전환해서 보증금 월세 반전세로 사는 사람들이 늘어나는 것 같아요. 그러나 이제 이 물량이 줄은 것은 한 달 정도는 지내봐야 압니다. 구조 이후에 이제 본격적으로 이사철에 됐을 때 그 물량이 늘어났는지 줄었는지 봐야 될 것 같습니다.
◎김용준: 지금 양도세 중과 관련해서 저희가 매매 관련 얘기만 쭉 나눴었는데 혹시 양도세 중과가 전세에는 어떤 영향을 어떻게 미칠 것으로 전망하시는지.
▼권대중: 만약에 이제 양도세 중과세가 아 그 되게 되면은 전세 물량이 적기 때문에 가격 상승 압력을 받고 있는 상황에서 조세 전가가 될 가능성도 있습니다. 그런데 이게 그 금액이 너무 크면 조세 전가가 어렵지만 지금 그 부동산 3법 중에서 임대차 3법이 있거든요. 임대차 3법 때문에 임대 주택에 등록한 것들은 양도세 중과세를 피해 가거든요. 그런데 이거는 5% 이상 올릴 수가 없습니다. 연간. 그럴 때는 영향이 없는데 그 기간이 끝나고 새로 임대로 나오는 물건들은 아마도 상당히 금액이 올라갈 가능성이 있습니다.
◎김용준: 어쨌든 지금 양도세 중과는 기존 주택을 시장에 내놓게 하는, 어떻게 보면 단기 공급 수단일 수가 있고 공급 대책이야말로 집 자체를 좀 늘리는 중장기 해법일 텐데 신년 기자회견에서 최근에 이 대통령이 그런 얘기 했잖아요. 조만간 국토부 중심으로 해서 공급 대책에 대한 발표가 있을 것이다.그런데 항상 궁금해해요. 서울 같은 경우에 따졌을 때 어디에다 공급할 수인지라는 의문도 들고, 교수님께서는 공급 대책은 어떤 방향으로 제시할 수 있는 가능성이 있어 보이세요?
▼권대중: 우선은 뭐, 비아파트 부분에 대한 공급이 규제 완화부터 늘어날 가능성이 있습니다.
◎김용준: 비아파트요?
▼권대중: 네, 아파트 서울의 아파트 특히 강남 지역이나 한강 벨트에는요 어떻게 공급해도 모자랍니다. 누구나가 선호하기 때문에 공급해도 해도 모자라는 지역 중에 하나이기 때문에 이건 한계가 있고요. 그래서 아마도, 비아파트 부분에 대한 주택 공급과 신축을 할 때 규제 완화가 있지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 그래서 저도 개인적으로 이제 국토부 회의를 가면 똑같은 얘기를 하지만, 비아파트 부분의 수요가 지금 감소한 상태거든요. 그 아파트 쏠림 현상을 다시 비아파트로 돌릴 수 있는 활성화 대책이 필요하다. 그것은 이제 전세 사고가 비아파트에서 많이 났기 때문에 전세 제도를 좀 더 구조적으로 변화시켜서 전세 보증금을 보호할 수 있는 에스크로 제도라든지 이런 제도가 좀 필요하고, 두 번째는 젊은 사람들이 선호하는 비아파트 중에서도 도시형 생활주택이나 또는 오피스텔 같은 경우는 일정 면적 이하, 이하는 주택 수에서 배제해서 공급을 늘릴 수 있는 방법, 그런 방법도 정부가 강구해야 되지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 어쨌든 이번에 그 정부가 공급 대책은 아파트 중심보다는 비아파트 중심으로 공급을 늘리는 대책이 나올 가능성이 있습니다.
◎김용준: 그러면 이제 아파트 중심의 공급 대책은 어떻게 보면 서울에 있는 부지에 있어서는 좀 가능성이 좀 낮아 보이시나요?
▼권대중: 지난번에, 9월 7일날 135만 호 주택 공급을 2030년까지 하겠다고 했잖아요. 그중에는 도시 정비 사업인 재개발 재건축 사업을 통해서도 공급하고 역세권 개발이나 도심 복합 개발을 통해서 공급하겠다고 했는데, 문제는 지금 현재 그 규제를 너무 강하게 하다 보니까 이주비 대출이 6억 원 이하로 제한돼 있어요. 그러다 보니까 정비 사업도 지금 발목을 잡고 있는 상황이거든요. 그래서 조금 더 시장 환경을 바라보고 시장에 맞는 정책으로 좀 변화해야 되지 않나 하는 생각이 들어요. 그래서 정부가 이번에 그 135만 호 주택 공급을 내놓은 후속 대책으로는 새로운 택지 지구에서의 주택 공급, 그다음에 3기 신도시의 조기 공급, 조기 분양, 그리고 더 나아가서 정비 사업과 관련된 규제 완화 대책도 포함될 가능성은 있습니다.
◎김용준: 네 마지막으로요. 어쨌든 집을 내놓든 사든 대출이 상당히 지금 규제가 돼 있지 않습니까? 이 부분에 돈이 묶여 있는데 우리가 어떻게 돈을 좀 받을 수 있을까요?
▼권대중: 저는 개인적으로 생애 최초 주택 구입자는 주택을 구입한 적이 없잖아요. 이들은 규제하지 말아야 돼요. 또 하나는 이제 무주택자로서 상당 기간 무주택자인 사람이 있어요. 집을 팔고 사고, 팔고 사고 하는 사람 말고, 적어도 5년 10년 동안 집을 산 적이 없거나 샀다가 팔은 사람들은 대출 규제 없이 이렇게 규제해서 가격이 멈칫할 때 가격이 하락하고 있거나 멈칫할 때 내 집 마련할 수 있는 기회를 열어줘야 된다고 봐요. 가격이 올라갈 때 이거 규제 완화하면 결국에 높은 가격으로 사게 되거든요.
◎김용준: 그렇죠.
▼권대중: 그래서 정부가 이번 참에 대출 규제를 선별적으로, 맞춤형 정책으로 생애 첫 주택 구입자나 젊은 층들이 주택을 구입할 수 있는 길을 열어준다면 그나마도 주택 시장은 활성화되지 않겠나 하는 생각이
◎김용준: 일괄적으로 이렇게 끊었던 것을 좀 더 단계적으로 풀어주는 정책이 좀 필요하다. 이런 말씀이신 것 같습니다.
▼권대중: 그럼요.
◎김용준: 한성대 일반대학원 경제 부동산학과 권대중 석좌 교수와 부동산 시장 분석해 봤습니다. 고맙습니다.
▼권대중: 고맙습니다.

◎김용준: 1월 26일 월요일 사사건건은 여기까지입니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.


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