작성일 : 25-08-22 20:42
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향후 5년간 국내 주택 건설시장은 성장세를 보이지만, 구조적 수요 축소와 맞물리면서 질적 전환이 불가피할 것이라는 전망이 나왔다. 정부의 공급 확대 정책이 시장을 끌어올 국민주택기금 전세자금대출 리는 한편, 인구감소와 가구 증가 둔화가 수요 기반을 제약하는 '이중 구도' 속에서 시장은 갈림길에 서게 된다는 분석이다.
21일 건설산업연구원의 '건설 2040 Outlook' 보고서에 따르면, 국내 주택 수주는 올해 85조7000억원에서 2030년 98조원까지 늘어나 연평균 2.7% 성장할 것으로 예상된다. 명목 성장률만 보면 회복세지 아파트매매대출 만, 물가를 반영한 불변가격 기준으로는 연평균 0.8%에 그쳐 사실상 정체 국면이라는 분석이다.
주택시장은 이미 큰 변동성을 경험했다. 수주금액은 2022년 역대 최대치인 106조원을 기록했지만, 2023년에는 금리 인상과 미분양 누적 여파로 66조3000억원까지 급락했다. 지난해 82조3000억원으로 회복했으나, 여전히 과거의 고점과는 은행금리전망 거리가 있다. 향후 5년은 이러한 변동성이 잦아들고, 구조적 요인이 시장을 이끄는 시기가 될 것으로 보인다.
2030년까지 주택 수주 확대를 견인하는 가장 큰 힘은 정부 공급정책이다. 3기 신도시를 비롯한 수도권 대규모 택지개발, 그리고 재건축·재개발 사업이 수주의 절반 이상을 차지할 전망이다. 특히 재건축 연한을 맞은 수도권 노후 아파트 ibk기업은행 적금 단지들이 본격적으로 사업에 나서면서 단기적 수요를 지탱할 것으로 예상된다.
또 정부는 공급 목표 달성을 위해 분양가 규제 완화, 인허가 절차 단축, 민간 참여 확대 등을 병행하고 있다. 이러한 정책적 지원이 단기적으로는 신규 수주 증가에 기여할 가능성이 크다.
반면 수요 기반은 점차 약화되고 있다. 통계청에 따르면 국내 햇살론 인구는 2024년 5170만명에서 2030년 5090만명으로 줄어든다. 총가구 수 증가율도 둔화세에 접어들며 2030년대 이후에는 정체 국면에 들어설 전망이다.
인구구조 변화는 주택 수요를 근본적으로 제약한다. 신규 주택 구매층이 줄어드는 가운데, 수도권과 지방의 수요 격차가 심화되며 지방 중소도시는 공실과 미분양 문제가 구조화될 가능성이 높다. 주택 수요의 양적 증가 시대는 이미 막을 내렸다는 진단이 나온다.
앞으로 5년은 주택시장 패러다임이 '양적 공급 확대'에서 '질적 수요 전환'으로 바뀌는 시점이 될 전망이다. 고령화 심화로 고령 친화형 설계와 커뮤니티 기반 주거 단지가 늘고, 1~2인 가구 증가에 따른 소형·고효율 주택 수요가 확대될 것으로 보인다.
또한 장수명주택, 스마트홈, 친환경·에너지 절감형 주택이 새로운 주류로 부상할 전망이다. 단순 신축보다 리모델링·재건축을 통한 주거 질 개선이 시장의 중심축으로 이동하면서, 시공사들의 수익 모델도 달라질 것으로 예상된다.
2030년 주택 수주가 98조원에 이른다고 해도, 이는 공급 확대 효과와 인구감소 압력이 맞서며 도출된 '절충치'에 불과하다. 향후 시장의 지속성을 담보하려면 인구감소에 대응한 맞춤형 주거 정책, 리모델링·재건축 제도 개선, 지방 주택시장 구조조정이 불가피하다는 지적이다.



김평화 기자 peace@mt.co.kr